המדריך המקוצר למסאבלט

חברים רבים, סטודנטים ושכירים כאחד, שהם כולם חלק משוק השכירות הצפוף והדינמי בישראל, פונים אלי לעיתים קרובות בעניין שאלת שכירות המשנה (סאבלט). לעיתים חוזה השכירות עצמו אוסר או מגביל בצורה כזו או אחרת את העברת השימוש בדירה או בחלקה לאחר.

משולש היחסים: משכיר-שוכר-שוכר משנה כרוך בהגבלות שונות של המחוקק. כך לדוגמא מחד גיסא החוק בעצמו מגביל את שוכר המשנה (הסבלט) מלעשות שימוש בדירה ללא הסכמת השוכר הראשי(המסאבלט), מאידך גיסא - חובת התשלומים הרובצים על הבעלים בהתאם לחוזה עם השוכר הראשי, תמשיך לחול עליו. כך גם החובה לתקן ליקוי פגמים בדירה.

מארג הזכויות והחובות יכול להשתנות. מכל מקום במאמר זה אבקש להתמקד בעצם העברת הזכות: עצם האפשרות 'לסאבלט' בניגוד לרצון הבעלים.

הרי לפניכם- מפת דרכים פשוטה לדין הנוהג בעניין שכירות משנה :

הכלל בשכירות משנה של מקרקעין הוא : השוכר רשאי להעביר את זכויותיו שהוענקו לו מכח חוזה שכירות לאחר, רק בהסכמה מפורשת מראש ובכתב של הבעלים[1]. סביר כי המסמך שיעגן זאת יהיה החוזה.

עם זאת, רבים מאתנו ודאי שמענו על בעל בית סרבן שאינו מוכן בשום אופן לשום שינוי של שכירות משנה בנכס שלו. מחד, נראה כי טעמו עימו, שכן הוא לא מוכן ליטול על עצמו סיכונים שלא קיבל על עצמו כאשר חתם על חוזה השכירות. מאידך, מדובר בפגיעה מסוימת בזכות השימוש החופשית של השוכר המשלם כדין להעניק טובת הנאה זמנית, ובכך להימנע מהפסד, כאשר לבעלים לכאורה אין הפסד בכך – כמאמר חז"ל "זה נהנה וזה לא חסר".

אז מה עושים?

בדיוק בשביל מצבים חריגים בהם אנו נתקלים בבעל בית סרבן – החוק בישראל מאפשר חריגה מן הכלל שאמרנו במקרים הבאים:

1. כאשר הבעלים מתנגד לסאבלט מטעמים לא סבירים (סביר כי גילו של שוכר בגיר או דתו לא יוכלו להיחשב כטעם סביר להתנגדות).

2. כאשר הבעלים מתנה את הסאבלט בתנאים בלתי סבירים (סביר כי תניה לפיה יכול הוא לבקר בכל עת את שוכר המשנה בבית ובשעות לא סבירות לא תחשב כתנאי סביר לשכירות המשנה)[2].

הכלל בפסיקה הוא שסירוב ייחשב לא סביר כאשר אין ביסודו טעם הוגן מוצק וממשי[3].

השוכר יוכל להעביר זכויותיו לשוכר המשנה (לסאבלט) אף בניגוד לדעת הבעלים, ואף שלא קיבל אישור מפורש על כך מראש ובכתב.

אבל, אם כתוב במפורש בחוזה שאסור, ומתקיים אחד מן התנאים הללו- עדיין ניתן יהיה לסאבלט, אבל לשם כך יידרש המסאבלט (השוכר)– להגיש בקשה לבית המשפט ע"מ שיעמוד על מצב הדברים ויאשר את שכירות המשנה.

אף שנראה כי מדובר ברף גבוה יחסית שעל בעל הדירה לעמוד בו, מכל מקום, יש לבחון היטב מהו מצב הדברים שבגינו מסרב הבעלים לשכירות המשנה. ייתכן כי מצב כלכלי של שוכר המשנה והיעדר הכנסה גבוהה יהיו טעם סביר! . מסיבות אלו ואחרות כדאי להיוועץ בעורך דין הן לשם קבלת עצה משפטית עניינית לפי כל מקרה והן לצורך פנייה לבית המשפט בבקשה מעין זו.

לסיום יצוין, כי חריג מרחיב זה, אשר הוא נחלתו של שוק השכירות במקרקעין אינו קיים ביחס לשכירות המטלטלין (כגון רכב) ולכן במקרה של שכירות לגבי זכויות או נכסי דניידי – בית המשפט לא יוכל לאשר את שכירות המשנה במקרה של תנאי מפורש בחוזה המגביל שכירות משנה, לדוג' ברכב.

כדי לקבל עדכונים נוספים אקטואליים ושימושיים - עקבו אחריי גם בדף הפייסבוק שלי :

**הכותב הינו עו"ד, בוגר תואר ראשון במשפטים ומדע המדינה (LLB) מהאוניברסיטה העברית וכן מוסמך בעל תואר שני במשפטים (LLM) . האוניברסיטה העברית. מתמחה בקניין רוחני (פטנטים, סימני מסחר וזכויות יוצרים, עיצובים) ונזיקין (נזקי גוף וביטוח לאומי)**

_______________________

***אין לראות באמור במאמר זה ובכלל באתר משום ייעוץ משפטי ואין לראות בדברים הכתובים בו משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני אלא דעה אישית ו/או הסבר כללי בלבד. כמובן שאין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ משפטי פרטני מעו"ד***

[1] חוק השכירות והשאלה, ס' 22. [2] הפירוש הקצר לחוקים במשפט הפרטי ס' 549 (מהדורה שנייה, אייל זמיר מרדכי ראבילו וגבריאלה שלו, 1996)). [3] ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' יהודה וייס ואח', פ:ד מה(1) 342)