מפת הדרכים לשוכר ולמשכיר - ימים כתקנם וימי הקורונה

חברים רבים שואלים אותי מה גבולות האחריות של המשכיר במקרה של אי התאמה או ליקויים שהופיעו בדירה בתוך תקופת השכירות. במפת הדרכים שלפנינו אבקש לעשות סדר ולתת מענה לסוגים שונים של אי התאמות או אי הסכמות הקשורות ביחסים שבין השוכר למשכיר.

דירה שאינה ראויה למגורים

על אף העובדה שחוק השכירות הינו חוק שכמעט ולא היו בו שינויים בעשרות השנים האחרונות – מכל מקום מצא המחוקק לנכון להכניס בו מספר שינויים שבעיקרם מנסים להגן על שוק שוכרי הדירות. וזאת בכמה מובנים אנו נעסוק בכמה מהם.

ראשית- החוק קובע כי דירה שמיועדת למגורים (בשונה לדוג' ממשרדים או אפילו מעונות סטודנטים) חייבת לעבור לידי השוכר כאשר היא "דירה הראויה למגורים". מהי אם כן דירה שאינה עומדת בהגדרה זו?

יש לשים לב, במיוחד בשכונות הישנות, הפופולריות והמבוקשות בהם כל חדר הופך למציאה, כגון נחלאות הירושלמית, לשאלה האם ישנם תנאים בדירה המאפשרים מגורים בה. התוספת הראשונה לתיקונים משנת 2017, הגדירה תנאים מסוימים שבהם הדירה אינה ראויה למגורים[1]. כך לדוג' כאשר אין מחיצה (של ממש) בין השירותים לדירה או כאשר אין בה שום פתח אוורור או תאורה טבעית וכן כאשר בדיור בה כרוך סיכון לא סביר לבטיחות או בריאות השוכר.

דירה שאינה ראויה למגורים מהווה הפרת חוזה ועל כן הינה עילה לביטול החוזה בכל עת, גם אם המשכיר ידע על מצבים אלו בנכס בזמן החתימה על החוזה.

אי התאמה בין מה שקיבלתי למה שהוסכם

הכלל הוא: המשכיר חייב להעביר את הנכס בהתאמה למוסכם בחוזה (בין בכתב ובין בעל פה).

אי ההתאמה יכולה להיות בסביבת הנכס או בנכס עצמו[1].

מהי אי התאמה בסביבה? נראה כי לדוגמא סביבה שהוצגה כשקטה ופסטורלית ולמפרע התבררה כסביבה שנעשים בה עבודות בנייה בסמיכות או איזור תעשייה שמרעיש- היא תחשב כאי התאמה, כגון אם השוכר ביקר בדירה ביום שבתון כאשר לא נשמע הרעש המאפיין אותה תדיר, אזי בהשאלה מחוזה למכירת דירה נראה כי אף לפי דיני החוזים הדבר ייחשב כהטעיה גם בחוזה השכירות[2]. דוגמאות נוספות לאי התאמה בסביבת הנכס: כגון שהובטח נוף מסוג מסוים או קיומו של אור שמש בזמן מסוים ביום.

מהי אי התאמה בנכס עצמו? נראה כי אי התאמה בנכס תחשב ככזו כאשר לדוגמא הוסכם בין הצדדים כי ישנן שני שירותים בדירה ולמעשה יש רק אחד, לחילופין כאשר הוסכם כי הדירה כוללת שירותים ומקלחת מופרדים ולמפרע התברר שהם בחדר אחד. מ"מ ככל שהשוכר לא היה מתקשר בחוזה לו ידע על אי התאמה זו היא תחשב כהפרת חוזה המצדיקה את ביטול החוזה בכל עת.

עם זאת, אם השוכר ידע או שלא הודיע למשכיר על הבעיה בזמן סביר מרגע שגילה - הוא לא יכול להסתמך על כך. כך גם אם הוא סירב לאפשר למשכיר לבקר בדירה ולבדוק את אי ההתאמה.

במקרים מסוימים, כגון- כאשר ההודעה של השוכר למשכיר בזמן לא פגעה בשוכר- עדיין יהיה ניתן לבטל את החוזה במקרה של אי התאמה כאמור.

ביקורי המשכיר

אפרופו ביקורי משכיר, חשוב גם להתייחס לתופעה זו. לא רבים יודעים אבל החוק מונע משכיר לבקר בנכס בצורה לא סבירה או שאינה לצורך תיקון. יתירה מזו – החוק מחייב את המשכיר לאפשר לשוכר להנות מהנכס ללא הפרעה[3] ועליו למעט ככל האפשר בהפרעה לשוכר[4]. כך לדוג', נראה כי משכיר שיגיע כל שבוע ואולי גם שבועיים לבית הלקוח כדי "לבדוק את הדירה" – פוגע בזכות השוכר להנות מנכסו. הוא הדין גם אם שולח אדם אחר מטעמו. נראה כי הטעם לביקור והתדירות שלו הינם שני מרכיבים חשובים כדי לבחון האם ביקור המשכיר הינו סביר.

בכל אופן תנאי נוסף יסודי וחשוב לביקור המשכיר בנכס הוא שהמשכיר יודיע לשוכר זמן סביר מראש על רצונו לבקר בנכס[5]. לכן אין מקום ל'ביקורי פתע!'.

תיקון ליקויים

הגענו לנושא החם של שוק השכירות – תיקון ליקויים, על מי החובה?

כלל האצבע לפי חוק השכירות החדש הוא שהמשכיר חייב לתקן כל ליקוי כאשר : הליקוי אינו קל וגם שאינו נובע משימוש לא סביר של השוכר בדירה.

כך לדוגמא, כאשר נעשה שימוש מוגזם ומתמשך בדוד השמש או קצר חשמלי הנובע מחיבור מכשיר לקוי ע"י השוכר – נראה כי לא ייחשבו ליקוי שעל המשכיר לשלם עליו. לעומת זאת, החלפת אסלה אף שהיא תוצאה של בלאי כתוצאה משימוש סביר– נראה בעיני כי גם לא תחשב כדבר שעל המשכיר לשלם עליו כיוון שמדובר על ליקוי קל (בכפוף לכך שהאסלה אינה עשויה מזהב J).

מה יהיה במקרה של מזיקים כגון תיקנים או פשפשים. לענ"ד, נראה כי גם הופעת ליקויים פתאומית לאחר חתימת החוזה ובאמצע תקופת השכירות כגון אלו שהופכים את הדירה ל"לא ראויה למגורים" עם קבלתה, יהיו כפופים לשאלה בהיקף הנזק המדובר (אולי גם עלות התיקון היא אינדקציה) כדי להבין האם מדובר בליקוי קל, וכן לשאלה האם מדובר על שימוש לא סביר של השוכר אשר גרם להופעת הליקויים.

מ"מ ככל שמדובר על ליקוי שעדיין ייחשב קל בהיקפו, כגון שמדובר על הדברה קלה – נראה כי עדיין יהיה על השוכר לשלמו. שכן קיבל את הדירה במצב תקין.

ככל שעלות ההדברה אינה זניחה וממילא לא מדובר על "ליקוי קל"- נראה כי יש לברר האם רגליים לדבר כי המזיקים הללו היו בדירה או היו צפויים להופיע בדירה או שמא הדבר קשור לדרך השימוש הספציפית של השוכר בפועל – כגון תחזוקה לקויה, השארת אוכל או היעדר ניקיון מספק.

כפי שניתן לראות הכללים הללו אומנם נראים פשוטים אבל נתונים לפרשנות ולטענות לכאן או לכאן, וע"כ כדאי בנושא זה, כמו גם בנושאים נוספים להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.

הגעתי למסקנה כי מדובר בליקוי שעל בעל הבית לשלם, מה עלי לעשות?

יש להודיע לבעל הבית כי עליו לתקן את הנכס, ועליו לעשות כן בתוך זמן סביר ו- 30 ימים לכל היותר. במקרים בהם הליקוי כ"כ חמור עד כדי כך שלא ניתן לשהות בדירה – עליו לתקנו תוך 3 ימים[6].

אם השוכר יודע בוודאות כי בעל הבית לא מתכוון לתקן (כגון שהודיע לו), יכול השוכר להודיע לו על כוונתו לתקן את הפגם ואת העלות הצפויה, ומותר לשוכר לקזז את הסכום מתשלומי השכירות הצפויים. יש לשים לב כי הקיזוז נכון לכל ליקוי (גם חמור וגם כזה שאינו)

שכירות בימי קורונה או "סיכול בשכירות" ( בתרגום חופשי- נסיבות נזק חריגות שלא היו צפויות ומונעות את קיום תנאי השכירות)

המשכיר יכול לטעון כי נסיבות חריגות שלא יכל לצפות הביאו לנזק שלא ניתן לדרוש את תיקונו. ועל כן במקרה כזה לא יוכל השוכר לדרוש תיקון הוצאות שאינם סבירות ושונות יסודית ממה שהוסכם[7]. נראה כי לדוג' סופה במזרח התיכון שתסיר קורת גג או תיצור נזק יסודי לבית אינה דבר צפוי.

עם זאת, הגישה בפסיקה היא מאוד מצמצמת ובמדינה דינמית ותוססת, רווית מלחמות וטרור אפילו אינטיפאדה קשה לטעון כי מקרי אסון אינם צפויים. עם זאת, הפסיקה בישראל כבר עשתה הבחנה בין עצם האסון או האירוע החריג והבלתי צפוי לבין תוצאותיו שאינם צפויות בשיעורם ובהיקפם אשר כן יוכרו לצורך קבלת טענת סיקול[8].

האם טענה זו תוכל לשמש את השוכרים בימי הקורונה?

בתקופה האחרונה נתקלנו במשבר הקורונה הקשה ובהחלט לא צפוי אשר תפס כמעט את כל העולם בהפתעה. נראה כי המשבר הזה, בשל היקפו העולמי, בשונה ממלחמות וממשברים דומים במזרח התיכון, הינו משבר שאינו צפוי לא רק בתוצאותיו אלא גם בעצם קרותו.

משכך, משבר כזה הציב שוכרים רבים ללא יכולת להישאר בדירה שבגינה חתום על חוזה שכירות. ככל שמדובר במקרה שאין להם הכנסה לשלם בגין הנכס כגון סטודנטים, והטענה היא כי "אין להם עבודה" ולכן הם "חוזרים לבית הוריהם" – נראה כי מדובר על טענה שלא תתקבל ככל שמטרת השכירות לא הוגדרה בחוזה לצורך לימודים לדוג'.

אולם אם זאת משום שהם טוענים שהצפיפות בדירה או באזור המגורים מעמידה אותם בסיכון מוגבר שאינו צפוי יתכן שהדבר יוכל לעמוד לזכותם לבטל את חוזה השכירות כטענת סיקול, אך יש לבחון כל מקרה לגופו וראוי להיוועץ בעורך דין לעניין זה[9].

נראה כי לדוג' במקרה של המצאות שותף שהתגלה כחולה מאומת אשר אילצה את השוכר הנוסף, בשל הסיכון הבריאותי שנוצר ושאינו סביר לצאת בפועל מן הדירה מבלי שעושה בה שימוש של שכירות לא ניתן להניח באופן גורף כי כל חוזה דירה שכורה בתקופת הקורונה יבוטל בצדק בשם טענת סיכול.

יש לבחון האם המגורים בדירה לא היו אפשריים לשוכר בשל תקופה זו (נראה כי חששות בריאותיים הינם סביבה טובה) ולפי ס' (א)15 לחוק שכירות – מקרה בלתי צפוי שהביא לכך שהשוכר לא היה יכול להשתמש בדירה כגון במקרה של משבר בריאותי חמור, אשר אילץ את השוכר להיכנס לבידוד במקום אחר.

לחילופין כאשר הנכס הושכר לצורך עסק שהושבת על פי הנחיות משרד הבריאות, ומטרת השימוש בנכס כן הוגדרה בחוזה – כגון עסק מסעדנות שהושבת, נראה לכאורה כי יש כאן סיבה מוצדקת לביטול החוזה וכן לקיזוז בהתאם[10].

לחילופין, יש מקום לנסות לטעון גם לסיכול חוזה (כללי) לפי ס' 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אולם אז נראה כי יהיה נדרש לעמוד ברף הוכחה כי אכן לא הייתה שום דרך חלופית לקיים את החוזה (ניתן לחשוב לדוג' על עסק שנמנע משימוש במשלוחים כדי לקיים את בית העסק).

נראה כי שכירות מקרקעין נכסים כגון מחסני קירור של תוצרים – בין שהוגדרו כך במטרות החוזה ובין שלא- לא יוכלו לחסות תחת טענת הסיקול.

בשולי המאמר, חשוב לציין את מה שלעיתים נשמט בין הזכויות משפטיות. שמירה על יחסים טובים בין שוכר למשכיר – הוא אינטרס הדדי של שני הצדדים, ודי למבין. חשוב לזהות את יחסי הכח בין הצדדים כמצטייר על פי מארג הזכויות שהחוק מקנה לצדדים בכל מקרה ומקרה לגופו. אבל לא על כל זכות שיש לי שווה לי לעמוד וחשוב לראות את התמונה כולה. ברי, כי גם נדרשת התבונה לזהות מתי אחריות אישית, של כל אחד מן הצדדים, עדיפה לטווח הארוך מעמידה על זכויות קונקרטיות כאלה ואחרות. יתכן כי במקרים מסוימים ניתן וכדאי להתפשר. אולם גם כדי לזהות מהו המצב המשפטי הקיים והסיכונים הנוספים הכרוכים בניהול הליך משפטי או לצורך ניהול מו"מ חכם מול המשכיר או השוכר, כדאי להיוועץ בעורך דין המתמחה במקרקעין.

[1] ס' 6 לחוק [2] השווה לע"א 373/80 - מאיר וופנה ואח' נ' דן אוגש ואח' . [3] ס' 11 לחוק השכירות והשאלה. [4] ס' 17 לחוק. [5] שם. [6] ס' 25 לחוק. [7] ס' 10 לחוק. [8] ראה : ת"א (מחוזי י-ם) 3531/01 בן אבו חברה לבניין נ' מדינת ישראל, תק-מח 2002 (2) [9] ס' 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). [10] ס' 15 לחוק השכירות והשאלה, וכן ס' 18 לחוק החוזים (תרופות).

**הכותב הינו עו"ד, בוגר תואר ראשון במשפטים ומדע המדינה (LLB) מהאוניברסיטה העברית וכן מוסמך בעל תואר שני במשפטים (LLM) . האוניברסיטה העברית. מתמחה בקניין רוחני (פטנטים, סימני מסחר וזכויות יוצרים, עיצובים) ונזיקין (נזקי גוף וביטוח לאומי)**

***אין לראות באמור במאמר זה ובכלל באתר משום ייעוץ משפטי ואין לראות בדברים הכתובים בו משום תחליף לייעוץ משפטי פרטני אלא דעה אישית ו/או הסבר כללי בלבד. כמובן שאין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ משפטי פרטני מעו"ד***